Succes eerst
Het businesscentre-concept wordt eerst in de praktijk gevalideerd voordat een langjarige huurovereenkomst ingaat.
Voorstel voor LINQ Offices
Ruimte voor een duurzame samenwerking.
Gardens Business Centres ontwikkelt en valideert binnen LINQ een hoogwaardig businesscentreconcept, met een heldere route naar een langjarige huurrelatie.
01 / Samenwerking
Doel en uitgangspunt
Een zorgvuldig opgebouwde route naar bewezen waarde.
Partijen beogen binnen LINQ een hoogwaardig businesscentreconcept te ontwikkelen en commercieel te valideren. Gardens Business Centres (GBC) verzorgt gedurende een initiële managementperiode de exploitatie van het businesscentre en levert daarnaast receptie-, hospitality- en community-managementdiensten voor het gebouw.
Indien de exploitatie gedurende de managementperiode de overeengekomen commerciële performance behaalt, gaat de samenwerking over in een langjarige huurovereenkomst tussen eigenaar en GBC. Daarmee combineert de voorgestelde structuur een beheersbare validatiefase voor de eigenaar met een duidelijke route naar een langjarige huurrelatie voor GBC.
02 / Toegevoegde waarde
Voor de eigenaar
GRIP OP SUCCES.
PERSPECTIEF VOOR DE LANGE TERMIJN.
Full service
GBC neemt de operationele ontwikkeling, commercialisering en dagelijkse aansturing van het businesscentre voor haar rekening.
Impact
Receptie-, hospitality- en communitydiensten versterken de klantbeleving, huurdersbinding en positionering van LINQ als geheel.
Proven concept
Bij succesvolle performance krijgt de eigenaar een ervaren operator en een bewezen exploitatieconcept als langjarige huurder.
Zekerheid
De gefaseerde structuur beperkt het initiële verhuur- en exploitatierisico en biedt perspectief op structurele bezetting en waardecreatie.
03 / Structuur
Drie overeenkomsten, één richting
De samenwerking
in fases.
-
1
Business Centre Managementovereenkomst
GBC ontwikkelt, commercialiseert en exploiteert het businesscentre gedurende de managementovereenkomstperiode. Daarbij zet GBC haar merk, operationele expertise, systemen, commerciële infrastructuur, salescapaciteit en marketingactiviteiten in.
Bekijk de managementafspraken -
2
Hospitality & Community Managementovereenkomst
GBC verzorgt de receptie-, hospitality- en communitymanagementdiensten voor de begane grond en eerste verdieping van LINQ, met een separate vergoeding en nader overeen te komen scope, personele inzet, openingstijden en serviceniveau.
Bekijk de hospitality-afspraken -
3
Overgang naar huurovereenkomst
Bij het behalen van de overeengekomen performancecriteria gaan partijen een langjarige huurovereenkomst aan op basis van de vooraf overeengekomen Heads of Terms. De managementfase is nadrukkelijk een voorfase van een beoogde duurzame huurrelatie.
Bekijk de performancecriteria
04 / Managementovereenkomst
Business centre
Een heldere basis voor de validatiefase.
initiële looptijd
Looptijd en vergoeding
De managementovereenkomst wordt aangegaan voor een initiële periode van 18 maanden.
GBC ontvangt gedurende de managementperiode een operatorfee van 15% van de bruto-omzet van het businesscentre. In de definitieve overeenkomst worden de definitie van bruto-omzet, de afrekenmethodiek, de rapportage en het moment van verschuldigdheid nader vastgelegd.
Investeringen
- De eigenaar investeert in de vaste en gebouwgebonden inrichting, GBC in het werkplekmeubilair. Op basis van een eerste raming investeert de eigenaar indicatief € 350.000 in de vaste en gebouwgebonden inrichting, GBC indicatief € 100.000 in werkplekmeubilair.
- GBC blijft eigenaar van het losse werkplekmeubilair, tenzij partijen bij de overgang naar de huurovereenkomst anders overeenkomen.
- Naast werkplekmeubilair investeert GBC in operationele opstart, personeel, systemen, sales, marketing, merkpositionering en communityvorming.
Operationele verantwoordelijkheden
De definitieve managementovereenkomst bevat een duidelijke verantwoordelijkheden- en kostenmatrix. Daarin wordt onder meer vastgelegd wie verantwoordelijk is voor personeel, energie, schoonmaak, internet, software, marketing, onderhoud, verzekeringen, debiteurenrisico en overige exploitatiekosten.
Uitgangspunt voor de onderhandelingen is dat het operationele resultaat gedurende de managementfase voor rekening en risico van de eigenaar komt. GBC is verantwoordelijk voor professioneel management en uitvoering binnen het gezamenlijk goedgekeurde budget.
Governance en rapportage
- Partijen stellen vooraf een exploitatie- en investeringsbudget vast.
- GBC rapporteert maandelijks over omzet, bezetting, resultaten, salespipeline, debiteuren en relevante operationele KPI's.
- GBC heeft binnen het goedgekeurde budget voldoende operationeel mandaat voor prijsstelling, marketing, klantcontracten en dagelijkse exploitatie.
- Materiële afwijkingen van budget of exploitatie worden tijdig met de eigenaar besproken.
- Partijen benoemen ieder een vast aanspreekpunt en leggen een escalatieprocedure vast voor commerciële of operationele geschillen.
Exclusiviteit
Gedurende de managementperiode zal de eigenaar binnen LINQ geen concurrerend businesscentre-, coworking- of flexofficeconcept zelfstandig exploiteren of door een derde laten exploiteren. Deze exclusiviteit beschermt de commerciële inspanningen en de door GBC opgebouwde marktpositie.
05 / Hospitality & community
Voor het hele gebouw
Een welkom dat verder reikt dan het businesscentre.
Voor de receptie-, hospitality- en communitymanagementdiensten ontvangt GBC een afzonderlijke vaste vergoeding. Deze vergoeding staat los van de omzetgerelateerde operatorfee, omdat de dienstverlening waarde creëert voor het gehele gebouw en niet uitsluitend voor het businesscentre.
06 / Overgang naar huur
Maand 12 tot en met 18
Performance die de volgende stap onderbouwt.
StartManagementfase
Maand 12Start beoordeling
Maand 18Besluitvorming
DaarnaLangjarige huur
> 80%
Gemiddelde contractuele bezettingsgraad, gemeten over een nader overeen te komen aaneengesloten periode.
± € 450
Geannualiseerd netto-omzetniveau per m² verhuurbare businesscentre-oppervlakte.
Of een andere combinatie
Een combinatie van bezetting, omzet, brutomarge en exploitatieperformance waarmee de businesscase aantoonbaar wordt gevalideerd.
In de definitieve overeenkomst worden de meetperiode, meetmethodiek, gebruikte oppervlakte, omzetdefinitie en rapportageprocedure vastgelegd. De performance wordt gecorrigeerd voor vertragingen, technische tekortkomingen, ontbrekende vergunningen of andere omstandigheden buiten de invloedssfeer van GBC.
Performance behaald
Van bewijs naar verbintenis.
Partijen zijn gehouden de huurovereenkomst aan te gaan op basis van de overeengekomen Heads of Terms en binnen de nader vast te leggen termijn.
Besluit de eigenaar ondanks behaalde performance de huurovereenkomst niet aan te gaan, dan ontvangt GBC een beëindigingsvergoeding voor opgebouwde goodwill, commerciële waarde, exploitatie-inspanning en opstartkosten. Uitgangspunt is twaalf maanden gebudgetteerde managementvergoeding, eventueel aangevuld met niet-afgeschreven, vooraf goedgekeurde investeringen en beëindigingskosten.
Performance niet behaald
Met ruimte voor een zorgvuldige afwikkeling.
Partijen bespreken eerst of een beperkte herstel- of optimalisatieperiode commercieel zinvol is. Indien voortzetting niet haalbaar blijkt, kan de eigenaar de managementovereenkomst beëindigen zonder beëindigingsvergoeding, met inachtneming van een ordelijke afwikkeling.
Bij beëindiging worden afspraken gemaakt over lopende klantcontracten, vooruitbetaalde bedragen, personeel, leveranciers, data, intellectueel eigendom en het door GBC ingebrachte werkplekmeubilair. De eigenaar krijgt desgewenst recht om het meubilair tegen een vooraf overeengekomen of boekhoudkundige waarde over te nemen.
07 / Heads of Terms
Huurovereenkomst
De contouren van een langjarige relatie.
08 / Ten slotte
Eerstvolgende stap
Laten we de volgende stap zetten.
Status van dit voorstel
Dit voorstel vormt
een commerciële termsheet en dient als basis voor verdere
onderhandelingen. Na overeenstemming op hoofdlijnen worden de
Business Centre Management Agreement, de Hospitality &
Community Management Agreement en de huurovereenkomst afzonderlijk
juridisch uitgewerkt.
Behoudens bepalingen die uitdrukkelijk als bindend worden aangemerkt, waaronder eventueel vertrouwelijkheid en exclusiviteit, is deze termsheet niet bindend en onder voorbehoud van definitieve overeenstemming, interne goedkeuring en ondertekening van de relevante overeenkomsten.